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楼市新态/香港房策越见贴地\祥益地产总裁汪敦敬

2023-06-21 06:27:50| 来源: 大公报|

(资料图)

作为资深的楼市评论员，笔者赞赏现届特区政府、公务员，也包括现届的房屋资助小组近年来推动房屋政策的努力。我与很多人一样，长期有向特区政府提供意见，近期也见到特区政府吸收民间意见正在逐渐加快。

2019年放宽首置人士按揭成数奠定了如今的楼市格局，到了2022年进一步放宽按揭楼价上限措施又做出了一个根本性的改变，即优化了楼市辣招的按揭副作用，打通了换楼链和置业上游力，更令购买力不再聚焦在细单位板块。多了人换楼，自然多了人放售细单位。当细单位放盘量多过入市成交，细单位便从此结构性改变了，价格需要重新再找一个巩固点然后再逐步上升。

以上的改变是十分重要的，虽然令到细单位楼价出现了微调，但这个时段令到年轻人上车容易了。当然，细单位的业主亦不需要太担心，短期微调只是因为按揭改变令到供求有了新的结构，并不影响长远投资价值。

今年2月，特区政府宣布调整从价印花税税阶，更加理顺了上车及换楼的需要。近两个月的楼市政策陆续推出，比如针对公屋富户的合理执法，令到过低的公屋转流率回复正常。又如重新关注“租者置其屋”政策，“租置”可算是最成功的房屋政策之一，透过有关计划，特区政府帮助资助者以最低成本成为纳税人及有资产者。

长期以来，“租置”令业主与租客住在同一屋苑下，的确引起了管理上的困难，但如果因为这些困难放慢了有关计划是荒谬的，管理仍然有很多方案可以做得更好。基层的房屋问题是急市民所急啊！我们也不应该介意“租置”受众将来卖出物业时赚大钱，因为他们不是炒家。为何一个房屋政策令受众赚钱是有问题呢？当然，笔者认为现在出售租者置其屋的价格的确是平了一点，是可以调节一些的。

近年特区政府亦提出私人发展商去兴建公营房屋，笔者也是十分同意的，但觉得很多人捉错用神，私人发展商参建居屋计划，根据历史经验真正的大发展商未必会参与，因为他们有很多盈利的机会，而参与者极可能是薄利多销的建筑商才对。过去私人发展商参建居屋有很多经验，希望特区政府可以归纳得好去运用。

造地阻力逐步缓解

近期很多人讨论高尔夫球场的问题，但笔者想说的是，无论高尔夫球场或者“明日大屿”也好，大家要清楚当年推出计划时，行政氛围不可能去做到觅地。当时的政治和环保否决了几乎所有的建屋可能性，其中包括郊野公园边陲地带都被否决了，在此情形之下才推出“明日大屿”甚至波及到高尔夫球场，如果有关造地问题解决了的话，其实高尔夫球场是否改建我认为已经不重要，甚至“明日大屿”的规模亦很应该要大幅缩小才对。大家现在应讨论的是：现在特区政府的造地进步是否已经可以修改以上两项计划才对呢。

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