新增租赁需求增长动力不足 深圳办公楼租金环比下跌

2023年上半年，深圳经济延续恢复态势。尽管新增供应放缓，购置自用需求保持相对平稳，但由于整体租赁需求增长动能不足，二季度深圳办公楼市场空置率保持相对高位，租金水平环比跌幅高于一季度。与此同时，餐饮业态因消费需求大幅释放，租赁成交数量占上半年深圳优质零售市场租赁成交数量的近四成，市场租金止跌。头部跨境电商推动华南非保税物流仓储市场去化，但部分城市受到上半年新增供应冲击，非保税市场空置率有所上扬。深圳房地产投资市场总交易额约为48亿元，接近去年全年交易总额的56%。

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仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“上半年，深圳经济向实向高趋势明显，主要高技术产品产量持续增长，金融业为高技术产业发展提供有力支持。同时，贸易结构不断优化，新能源汽车、光伏产品、锂电池外贸‘新三样’抢占出口新赛道，激发外贸新动能。深圳坚持 ‘制造业当家’ ，积极培育现代化产业体系，拓宽高新技术产品海外贸易通道，将为全市经济保持平稳向好提供坚实的内生动力，本地商业地产有望迎来更高规模与质量的增量需求。”

甲级办公楼市场

2023年上半年，深圳经济社会恢复常态化运行。在稳增长政策引领下，一季度经济呈现良好复苏开端，社会消费亦加速反弹。疫情压力缓解与经营预期转好带动企业信心重塑。

面对经济下行压力，二季度深圳经济发展进入常态化复苏区间。经济生产端的修复中，服务业的贡献比重较大，经济增长面临结构性不平衡，内生动力有所不足。统计数据显示，深圳1至5月规模以上工业增加值累计同比上涨2.5%，较一季度增速收窄2个百分点。经济效益复苏基础尚未牢固，促使更多企业维持谨慎的不动产策略，成本节约型租户在办公楼租赁市场占据主导地位。

记者毛丽娟摄

深圳企业在购置自用办公楼方面的需求保持相对平稳，2023年上半年录得多笔TMT与金融企业的成交记录，南山前海片区多个项目也完成了整层面积出售。此外，浙商银行深圳分行于近期发布了拟购买福田超4万平方米营业办公用房的公告。

但整体而言，办公楼租赁市场需求端活跃度承压下行，且成交转化率有所回落。尽管企业自购自用需求较为稳定，对办公楼市场净吸纳量起到一定的支撑作用，但由于市场化租赁去化速度不甚理想，二季度深圳全市甲级办公楼市场净吸纳量约8万平方米，较一季度稍显逊色。

聚焦租赁需求格局，二季度市场增量需求表现较为疲弱。存量需求中，面对经营成本压力，企业租户倾向于与业主达成续租协议，争取有利的租金条件，以实现对不动产固定成本进行合理化控制。

此外，亦有一定比例的企业租户选择在市场租金下行期间进行办公室搬迁。仲量联行的监测数据显示，在二季度的搬迁成交中，约一半的企业租户从非甲级办公楼升级至甲级办公楼，亦有近三成企业租户入驻更高品质的甲级办公楼宇。

由于上半年全市仅有2座楼宇竣工入市，新增供应体量较小，且其中一栋楼宇为全自用总部项目，因此全市空置率保持相对平稳，较2022年年底小幅下降0.5个百分点至22.6%。

租金方面，一季度需求端集中释放后，新增需求增长动能有所不足，而且供应仍处于上升周期，导致市场竞争压力加剧，业主对去化前景感到忧虑并进一步加大租金定价策略调整力度以吸引更多租户。因此，二季度深圳甲级办公楼市场租金水平环比下跌约2.5%，跌幅高于一季度。

2023年上半年，金融、TMT与专业服务业持续占据深圳办公楼租赁市场主导地位。由于各行业处于不同发展周期，租赁需求表现有所分化。金融行业中，证券公司、私募基金等传统金融服务类租赁需求保持相对稳定。而随着大型通信、互联网企业业务持续调整，TMT行业整体租赁需求下滑，且单笔成交面积明显收缩。与此同时，以会计师事务所、律师事务所为代表的专业服务业企业在新增需求中占据较显著的份额。

今年以来，深圳持续以高质量发展推进社会经济全面复苏，稳增长效果较明显，主要经济指标在一季度超预期反弹后，进入持续的常态化修复阶段。为提振消费信心，深圳推出一系列促进消费提升扶持计划，进一步丰富消费内容，并在文体、餐饮、新能源汽车等多领域发放消费券。扩大有效内需，将提振企业经营信心，壮大发展新动能。与此同时，深圳持续优化法治化营商环境，增强服务型政府建设，优化民营经济发展环境，以激发经营主体活力，拉动民间投资增速。投资和消费均衡复苏，打造坚实的复苏内生动力，为大概率实现全年各项目标提供保障。

记者毛丽娟摄

仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示：“但由于内外部经济环境的复杂性，且预计大部分企业仍将维持当前谨慎的不动产策略，增量租赁需求的释放仍面临较大挑战。”下半年深圳甲级办公楼市场将迎来新项目落成高峰。约170万平方米新增供应中，近40%位于前海片区，南山子市场去化压力预计将加剧。同时，罗湖片区亦将面临较大体量新增供应的冲击。供求失衡加剧将推动深圳办公楼市场空置率水平在年内继续抬升，这势必进一步压缩业主的议价空间，因此，租金水平预计在年内持续受下行压力影响。

优质零售物业

随着经济社会运行恢复正常，今年2月以来，深圳地铁月客流量超过2019年平均水平。线下消费场景修复，各大购物中心客流较去年明显回升，餐饮消费活力旺盛，复苏态势超出预期。

随着积压的消费需求及假日经济的周期性集中消费逐渐释放，叠加宏观因素综合影响，二季度深圳零售市场进入常态化复苏阶段。全市1至5月累计社会消费品零售总额同比增长13.2%，较1-4月同比增速收窄0.3个百分点。消费整体延续平稳向好趋势，但消费品和服务CPI的走势显示，服务消费的恢复性增长优于商品消费。因此，对于服饰、家居等业态而言，经营收入波动影响零售商扩张信心，租赁市场活跃度较一季度稍显不足。

面对经营业绩的不确定性，大部分零售商延续单店租售比管控策略，持续在业务扩张投资中加强风险管理。商场是否具备成熟的经营管理水平和充足的客流保障，在零售商选址租赁决策中的重要性愈发凸显。仲量联行监测的全市优质购物中心数据显示，2023年上半年深圳零售市场租赁成交数量与2022年同期相仿，但成交面积同比下降逾三成。

尽管整体消费意愿修复至疫情前水平尚待时日，但餐饮消费需求的大幅释放，推动上半年餐饮业态占录得租赁成交数量的近四成。受益于家庭聚餐、商务宴请等活动的有序恢复，地方菜系类餐饮的租赁成交数量与去年同期相比上涨超50%。不仅有鲜潭、客语等受本地消费者喜爱的大众连锁餐饮品牌积极拓店，亦有数家中高端餐厅首进鹏城，如SAVOR Group联手粤菜名厨谭国锋于深圳湾万象城开设全新高档粤菜馆明筵，以及老牌本帮菜馆吉士·星座进驻平安金融中心。

由于大部分服饰及配饰零售商仍在消化疫情对经营的负面影响，2023年上半年该业态录得租赁成交数量同比仍持负增长趋势。部分本地服装制造企业利用租金低位乘势进入优质购物中心，加大品牌形象提升力度，拓展线下销售渠道以谋求与消费者建立更紧密的联系。虽然连锁服饰行业复苏仍面临短期困难，但在积极建设国际消费城市的努力下，上半年深圳高端消费品牌资源汇聚卓有成效。不仅Valentino、Gucci等成人奢侈服饰品牌进入更多零售项目，Burberry Kids、Dolce & Gabbana Kids、Emporio Armani Kids等数家奢侈童装品牌亦于高端商场拓展门店。

2023年上半年全市共3个优质零售项目入市，新增供应近19万平方米。零售商风险承受能力普遍降低导致项目租赁情况分化愈加明显。因此，虽然优质存量项目空置率较去年年末有所下降，但入市时间较短的项目去化速度较为不理想，轻微抬高全市空置水平。截至二季度末，深圳零售地产市场整体空置率约为3.4%，较2022年末上浮0.2个百分点。

租金方面，随着线下消费场景逐渐修复，餐饮业态租赁率先回暖，市场租金得以止跌。但受制于租赁需求恢复不充分的影响，除地理位置优越且客流稳定的成熟项目受到追捧，部分业主开始收回延长免租期等优惠性租赁条件，其余商场招租进程依旧较为缓慢，需采取灵活的定价策略以去化空置。因此，2023年一季度起深圳市区购物中心首层租金水平环比缓慢增长，市郊首层租金水平则保持相对稳定。

2023年下半年，深圳仍将持续多渠道发放消费券及补贴，激发线上线下消费市场潜力。提振新能源汽车产业的高质量发展将会继续作为助力消费升级与扩大国内需求的发力点。预计年内深圳消费复苏的节奏、形态、力度的持续性以及就业和消费的正向反馈还将经受考验。但随着经济发展从“主要是恢复性的”进入新的阶段，社会预期将不断改善，内生动力加强，有效需求充足，深圳经济正在朝着由投资和消费均衡复苏引领的、健康且可持续的发展方向稳步迈进。

下半年，深圳零售地产市场预计将有3个新项目入市，共计新增供应超28万平方米。全市整体空置率仍将面临上行压力，年末空置率或将攀升至4%以上。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“由于市场主体和微观个体在预期和信心方面还存在进一步增强发挥政策效力和激发经营主体活力的空间，预计深圳零售地产租赁市场摆脱波动区间还需等待更多积极经济因素的积累。核心物业业主信心的进一步回升有望带动优质零售购物中心整体租金持续上行，但项目层面租金表现分化仍将持续。”

华南非保税物流仓储市场

2023年上半年，随着华南地区经济社会活动全面复常，消费复苏驱动经济整体向好。然而，不同城市、不同领域工业生产复苏不均衡并出现复苏强度分化，个别城市的主导产业延续下行态势，经济稳增长前景仍面临挑战。

在经济前景不确定性尚存的情况下，第三方物流企业和国内头部电商等华南地区非保税仓储物流市场的传统租户的租赁需求有所下滑。对于第三方物流企业而言，由于终端客户愈发关注运营的成本和效率，其扩张意愿和承租能力因此受到一定影响。而国内头部电商则更倾向于将仓储需求整合至自有的区域配送中心项目中，外租需求有所减弱。

但值得注意的是，跨境电商在华南非保税物流仓储市场中表现十分亮眼，相关企业目前依然保持了较快的发展与扩张节奏，其对于仓储空间的需求正处于上升期。今年上半年，仲量联行观察到多家跨境电商头部企业在华南地区完成了体量可观的租赁成交，如三家头部跨境电商企业在广州、东莞和佛山三市合计租下了逾60万平方米的非保税仓储空间，显著推动了市场去化。

2023年上半年，广州、深圳、东莞、佛山和惠州组成的华南地区五大非保税物流仓储市场(以下简称“华南五市”)新增供应体量可观，合计约116万平方米。因此，截至二季度末，除上半年无新项目入市的深圳，以及年内新项目去化情况较为理想的佛山以外，其余三个城市的非保税物流仓储市场空置率与去年年末相比均有不同程度的上升。其中，二季度广州非保税物流仓储市场的空置率更突破20%，与去年年底相比上升超过10个百分点。

整体而言，2023上半年华南非保税物流仓储市场租金增速有所放缓，华南五市二季度租金同质环比增长率均不足1%，部分城市受新增项目租金低于市场水平影响，整体租金环比名义增长率为负数。一方面，新项目的入市为存量租户提供了更多选择，部分存量租户在续租谈判过程中更为主动，压制了租金递增的空间。另一方面，头部跨境电商作为当前市场上的租赁“主力”，需求体量大、议价能力强;而且此类企业由于SKU(库存量单位)数量大，更倾向于租用大面积的仓储空间以方便管理，因此业主往往会在租金谈判过程中适当让步，以推动项目去化。

中国经济短期内将延续当前以消费的恢复性增长为主要驱动力的复苏模式，而消费的复苏有助于企业信心和预期的修复，且对于下半年华南地区非保税物流仓储租赁需求也将起到一定的支撑作用。

目前，数家国内头部跨境电商企业依然在华南地区积极寻求扩张机会。仲量联行华南产业与物流服务部董事杨靳一表示：“预计此类企业在今年下半年将继续成为租赁需求的重要来源，助力市场去化。不过，由于华南五市预计仍将有超150万平方米新增供应在下半年入市，部分城市的非保税物流仓储市场空置率将继续面临上行压力，业主可能需要面对愈发激烈的市场竞争。在大量新增供应集中出现的短期冲击下，部分业主，尤其是新竣工项目的业主在议价时恐将处于更为不利的地位，这也会使得整体租金增长的空间在下半年继续承压。”

房地产投资市场

2023年上半年以广州和深圳为主的华南区房地产大宗交易录得数据约为164亿元，达到去年全年交易额的71%。其中，深圳房地产大宗交易总额约为48亿元，接近去年全年交易总额的56%。以物业类型划分，办公楼占比最高，交易额约38亿元，占总额约81%;从交易面积看，办公楼的交易面积接近6.5万平方米，占比约为62%。

深圳办公楼投资市场需求依然以自用为主导，81%的办公楼成交皆为自用，但对比去年，自用比例有所下降。买家以银行、保险和证券等金融企业为主，共占约一半(48%)成交。

除办公楼物业外，零售类资产得益于消费复苏以及消费基础设施纳入公募REITs，关注度有所回升。物流仓储、产业园及长租公寓依然是投资机构关注的热点板块。

虽然在银行贷款、债权融资和股权融资等方面出台了一系列的政策，但疫情后深圳房地产市场的回暖与整体经济复苏息息相关，是一个缓慢的过程。

最近公募REITs市场的波动，一定程度上促使投资者重新审视房地产市场的价格回报关系，从长远而言，这有助市场理性发展，促进公募REITs市场的成熟。

仲量联行深圳投资及资本市场部总监曾纪欣表示：“欧美市场的加息进程导致境外资金回笼或追求更高回报，但我们欣喜地看到上半年外资资金重返深圳房地产投资市场。期待随着国外加息过程趋向结束，及市场更加理性化，会有更多境外资金投入深圳房地产市场。”