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楼市新态/楼价调整带来“细换大”机遇\祥益地产总裁汪敦敬

2023-08-16 06:30:18| 来源: 大公报|

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现在世道的确是“平行时空”，不可以说是一面倒向差，当然也不是一面倒向好，但亦证明了人生仍有很多选择。我们可以检视一下现在的经济处境：

当西方世界正在忍受高通胀困扰时，我们身处的香港的通胀只是1.9%，而内地甚至乎是零通胀左右的水平，但不可以说内地是通缩，因为内地仍然有清晰可见的经济增长。基本上港人仍然可以享受到较平价的旅游，出国有汇率优势，去内地消费也能享受到价格优惠。

香港社会失业率已经回复到2.9%，即等同全民就业的水平，加薪的情况亦开始改善。现时年轻人可以在屯门及天水围很容易买到400余万元的两房私楼，或500余万元的三房私楼。楼价是远低于人均入息中位数的两倍（一对年轻夫妇的收入），该水平也能通过压力测试买到楼价近500万元的上限。

现时情况对中年人也很理想，只要他们的银行存款多于按揭借贷，根据定存息口约5%的水平，市民按揭借贷利率只有约3.6%。目前香港住宅自置居所供满楼的比率大约是66.1%，从而可以推测大部分中年人的银行存款是多于按揭负债的。对于楼换楼、尤其是细换大单位的人士而言，楼价下跌是对他们有利的，加上相关按揭的改善，令不少多年来没有能力换楼的小业主迎来了机会。

对年长人士而言，现时部分住宅物业的收租回报率达至3%以上，银行定期息口很多时会是5%以上，因为通胀有1.9%甚至可能趋向更低，可以想像到退休人士的处境亦改善了不少。

笔者说到样样都改善了，那对什么人来说，现时会面对考验？就是借贷过多的人。楼市辣招令到普罗大众的借贷泡沫很低，但多年来由于商业借贷较宽松的关系，在商业借贷的“槓上槓”或者百分百的借贷是仍然存在的，现实情况对借贷过多的人而言相对会较辛苦。希望政府了解民情，作出相应柔和软着陆的政策。

在楼市方面，租金会否乘风破浪继续上升？近期似乎效果相当理想，但笔者要特别提醒，因为楼价表现欠佳，很多业主也将放卖盘转为放租盘，在租盘增加的情形之下，会否对冲了本来的上升中的租金趋势？这要等待市场告诉我们答案。总括而言，市场整体环境不算差，问题只是面对考验的过程中，大家都是需要“咬实牙根”，不应该当一个悲情的世界去看。

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