人口经济学/人口流动与房价分化\携程集团执行董事长 梁建章

房价和教育是养育孩子最主要的两项成本，中国的生育成本相对于收入几乎是世界上最高，原因之一是中国大城市的房价收入比是世界上最高。中国的建设能力如此之强，建造房子的成本和效率都极具优势，大城市也拥有足够的扩展土地，但房价却如此之高，背后的原因是什么？

中国的房价不是所有地方都高，尤其是到了2020年，中国的房价明显出现两极分化的情况。在大城市和东部地区，房价继续坚挺，但在中西部和东北的小城市，房价却出现下滑趋势，有些地区房子严重供过于求，有些地区出现了房子白菜价的情况。

房价的分化可以用人口的流动来解释。通常在人口流入地，房价会上升；在人口流出地，房价则下降。人口为什么向大城市流动呢？这就要提到聚集效应了。人口聚集在大城市，人们有更多的交流和创新机会、更多就业选择、更丰富多彩消费选择、更高效和高质量医疗教育等各种服务。

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供地错配人口流动

中国的人向城市、尤其是大城市聚集的趋势会否持续？这要看城市化率的国际比较。中国的城市化率相对于中国的人均GDP（国内生产总值）偏低，与中国人均GDP水平相当的国家，如巴西的城市化率远高于中国，所以中国未来至少还有20%的城市化率的提升空间，即是未来还有2亿至3亿人口将迁入城市。而这部分人口将主要流向大城市和东南沿海地区。

有人说中国大城市的人口已经够多了，但由于聚集效应，一个国家的人口愈多，大城市的人口就会愈多。世界上人口最多的大城市是日本的东京，东京都市圈的人口有3700万，而日本的人口不到中国的十分之一。

中国的一个大省人口就相当于全日本人口，所以如果有相类似的聚集度，一个省会城市就应该有2000万的人口规模，而一线城市则应该有4000万至5000万人口。因此，中国大城市的人口不是太多了，而是太少了。

那么一个城市的人口愈多是不是房价就会愈高呢？人口愈多，需求就愈大，但房价还取决于供给，如果有充足的供给，那么价格也不会很高。在大城市的稀缺地段，如市中心核心地区的供给是有限的，随着城市人口的扩充，核心地区的房价会愈来愈贵，但非核心地区的住房供给应该有很大的提升空间。如果大城市不断地扩充其住房用地，大城市非核心地区的房价、尤其是郊区的房价应该相对便宜和稳定。

那么大城市还有没有可扩展的土地呢？以上海为例，上海至今还保留了三分之一的农田，还有大量的低效的工业用地，如果都用来开发住宅，可以大幅度扩展住宅用地。新加坡的面积只有733.2平方千米，是上海的十分之一左右，但是容纳了600万人口。按照这个密度，上海容纳5000万人口没有一点儿问题。

有人说如果在大城市大幅度扩大供地，甚至于建设别墅和其他低密度的住宅，虽然只用了1%的土地，但还是会减少耕地，影响粮食安全。这种推论是似是而非的，因为如果一个农村人搬到了大城市，即便是住在了城市郊区的低密度住宅，其用地的效率还是远高于农村的。如果让这个农村人落户到城市，就可以释放他在农村的宅基地，甚至于释放出更多的耕地。

事实上，由于大城市土地供应不足，很多在城市打工的外来人口买不起大城市的房子，只能是在县城买房，而且还保留着农村的宅基地房子，造成了更大的土地浪费。

通过以上分析我们可以知道，中国的大城市还有大幅度增加住宅用地的空间，可以缓解高房价问题。但实际的情况是，中国近几年实行了控制大城市人口规模的政策，限制了大城市的土地供应。对比之下，中国的建设供地更多是在人口流出的中西部地区，造成了那些地方的住宅和其他建设用地供过于求。

各地展开抢人大战

有人担心大城市进一步增加人口，会出现交通拥堵、空气污染的“大城市病”。从世界范围来看，城市的人口规模与交通拥堵和环境污染没有必然的关系。

世界上人口较多的大都市，如东京、首尔，其交通并不拥堵。这些城市都很好地利用了公共交通、尤其是轨道交通解决了交通问题。例如，首尔通过不断开发轨道交通和沿线的卫星城来扩展城市的人口规模。一个地铁站可以带动5万至10万人的卫星城，一条20站的地铁线可以带动100万人口的卫星城镇。中国建设地铁的效率是世界领先的。只要充分利用城郊的用地，开发轨道交通和卫星城镇，就可以在不增加拥堵的情况下，大幅度扩展城市人口规模。

城市的轨道交通还可以延伸到附近城市，把相邻两个城市连成一片，形成“都市圈”，其实东京和首尔都市圈也不是行政上的东京和首尔。东京都市圈其实涵盖了周边的千叶市和横滨市，首尔则涵盖了京畿道的一部分。这些相邻的城市之间几乎是连成一片的，土地资源得到了充分利用。

与之形成鲜明对比的是，北京和天津之间、上海和苏州之间，还有大量的农业用地未被充分开发利用，以形成一个几千万人口的都市圈。其实中国是更有条件建设都市圈，因为拥有世界上最快的高铁，上海到苏州的高铁可能只要半小时就到了。一个在上海上班的员工完全可以在苏州或者嘉兴安家。

现在愈来愈多的城市已经意识到，人口淨增长是衡量一个城市是否有吸引力的重要标志。所以近几年很多城市，如武汉、西安、长沙、成都、郑州、济南等先后掀起了“抢人”大战，通过放宽落户条件、提供购房补贴等方式吸引人口迁入，而“抢人”的主要对象是刚毕业的大学生。有些城市甚至实现了零门槛落户，比如福州从2021年元旦开始全面放开落户条件，不设学历、年龄、就业创业等限制，真正实现了落户零门槛。

推行生育购房补贴

过去中国的住宅供应没有跟上人口流动的形势，造成了中国在发达地区供地不足、住宅供不应求，但是欠发达地区住宅供大于求的现象。未来应该让供地指标跟着人口流动走：房价高的人口流入地区需要加大土地供应，而房价低的人口流出地区需要减少土地供应。同时进一步深化推进户籍制度改革，消除人口自由迁徙的限制，让教育医疗资源和其他社会福利可以方便地跨省享用，不让公共福利成为人口流动的障碍。

房价政策还可以和鼓励生育政策联动。在大城市增加土地供应，可以大幅度增加当地的土地出让收入。根据中国社科院的数据，2017年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68。在大城市，地价普遍占到房价的一半以上。增加土地供应所增加的收入除了可以用作基础设施、教育医疗等公共服务建设，还可以用来鼓励生育。

笔者建议给予多孩家庭购房补贴，比如房价直接打折或者购房贷款贴息。具体方式可以通过按揭利息返还或房价打折进行补贴。比如说返还二孩家庭的房贷利息的50%，对于三孩家庭的房贷利息可全部补贴返还（规定一个上限）。以孩子出生开始，期限是20年。只补贴新政推出以后的购房贷款。

初步计算一下这个政策的财政支出：如果每个房子的平均贷款额是100万元（人民币，下同），按照整个还款周期20年的平均利息3%来算，那么每年的平均利息差不多是3万元。因为只有二孩和多孩家庭才能享受到这样的补贴，所以只有不到一半的有孩家庭能享受到这样的住房补贴，平均的补贴水平可能略大于利息的一半（因为多孩家庭还是比二孩家庭少很多）。

现在每年1000万新生人口中，二孩和多孩家庭差不多400万个，首年补贴金额是每年400万×3万元／2＝600亿元，第二年会是1200亿元，到20年时达到顶峰为1.2万亿元。

上述财政支出主要是在大城市，因为大城市的房价和房贷额会比较高。这项补贴的实际效果会是向大城市的家庭倾斜，有效缓解大城市年轻人沉重的购房负担。这部分补贴完全可以通过增加土地供应来筹集。加大土地供应并给予二孩和多孩家庭买房补贴，还可以提振房地产市场的需求，起到刺激经济的效果。