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主楼布阵/本季楼市料“一手稳二手软”\美联物业住宅部行政总裁（港澳）布少明

2023-07-29 06:36:46| 来源: 大公报|

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美国联储局公布最新议息结果，加息0.25厘，本港银行息率亦随即宣布跟随，惟加息仅0.125厘。是次加息幅度一如市场预期，同日港股亦见回升，反映市场已接受是次加息结果。更重要的是，联储局态度暧昧，议息后未有明确表示加息周期是否已经完结，相信仍要视乎通胀的走势，短期息口变化仍然难以预测。笔者不排除美国至少再加一次息，为楼市添变数。

现时本港经济复苏步伐较预期慢，股市波动，而且多个新盘应市，料仍以吸引价抢购买力，相信三季度维持“一手稳二手软”的格局。

今次香港加息0.125厘，以P按计算即升至3.625厘，假设以100万元按揭贷款，以30年按揭年期计算，每月供款约4561元，比起未加息前约4490元，增加约71元；又如，按揭贷款额500万元，同样以30年按揭年期计算，加息后每月供款为2.2803万元，比起未加息前增加约351元。单次加息幅度轻微，对业主的影响及冲击亦有限，但多次加息之后，业主负担累积，亦影响购房者压力测试结果。

连番加息之下，近月楼价已见回调，差估署公布6月份私人住宅售价指数，按月跌约0.54%，连跌两个月。“美联楼价指数”已连跌四周，较年内高位跌2.03%。综合十大屋苑，7月份平均实用呎价与年内高位平均呎价相比，当中八个屋苑下跌，仅两个上升，而呎价下跌最大的屋苑为海怡半岛，跌约9.1%，实用呎价不足1.49万元。

二手楼价下跌之际，交投同样受压。在息口上升压力阴霾下，以及股市波动影响，业主及准买家拉锯情况持续，加上多个新盘市场抢去楼市焦点，冻结二手购买力，料三季度二手交投表现疲弱，二手成交量估计只有约8300宗，按季续跌。

下月新盘交投或重上千宗

新盘方面，虽然同样受息口上升阴霾影响，但发展商积极以吸引价开售，并推出各式各样的优惠及付款方法吸客。红磡全新盘刚公布价单，首批价钱相当吸引，较去年推出的同系项目有折让，相信反应热烈。在新盘强劲攻势之下，料8月份一手成交量有机会重上1000宗水平；若连同9月份一并估计，料三季度一手成交录2800宗，较第二季微升2%，按季相若。

加息压力一日未除，相信本港楼市“低气压”会持续，尤其是二手受到的影响更大。但笔者相信，以美国现时的经济情况，高息难长期维持。始终高息环境窒碍资金流动，拖慢经济复苏速度，相信停止加息只是时间的问题，届时资金的流向将会有所改变，从而有利楼市。故笔者相信最快要到四季度，本港楼市的交投将出现明显改善。

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