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特区政府在7月7日落实放宽按揭措施，比起所指的“微调”更有惊喜，除了提高银行按揭成数至高达七成，并扩大按保楼价适用范围至3000万元，减免或降低按揭保费、上调非住宅按揭成数至高达六成、上调以资产水平申请按揭的成数至高达五成，以及放宽非来自香港收入的供款要求等，惠及层面除了包括上车及换楼人士、非住宅置业人士、海外收入置业人士等，有关松绑修订亦即时造就多方面的转按诱因，令不少供楼人士受惠。 由于按揭成数及按保成数同步上调，不论转按或转按兼套现、甩按保、转走发展商按揭／财务按揭，亦较以往容易，转按并可同步赚银行回赠，笔者将于本栏逐一阐释。 发展商按息普遍前低后高 发展商为新盘买家提供的高成数按揭一般设有分段息率，较常见是首两年或三年提供低息蜜月期，第三年或第四年起之息率则跳升至P-1%至P+1%，即现约为5厘至7厘，故此采用发展商按揭的新盘买家，一般在两三年低息期后有转按需求，以避免捱贵息。发展商一按以八成按揭占多，以往用家若转按至银行仅获五成至六成按揭，加上近数年楼价持续牛皮未有明显升幅，用家需补回较多首期差额，难度较大。 现时银行按揭成数已提高至七成，以现值1300万元单位为例，用家若要转走发展商八成按揭，放宽后转按至银行所需补回首期差额，以账面计由楼价三成降至一成，又或实质首期差额由楼价约25%降至约5%（假设在两年多时间已归还部分本金及楼价在相若水平），用家较易应付。 由于按保适用楼价上限同步提高，八成按保楼价上限提高至1500万元，及七成按保楼价提高至3000万元，用家亦较易透过按保转走发展商按揭，当中甚至已毋须补回首期差额。 再者，是次放宽按揭亦同时调低按揭保险费，可鼓励潜在需求的用家使用按保，业主可先替按揭物业安排银行估值，以了解可造转按金额。 |
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