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主楼布阵/港楼价下季有望触底反弹\美联物业住宅部行政总裁（港澳）布少明

2023-08-12 06:29:26| 来源: 大公报|

(资料图片仅供参考)

本港楼市于年初曾因为通关而一度“额量齐升”，但是踏入次季后反弹力道减弱，楼价近期更持续回软。纵观今年首7个月本港楼市的表现，无论新盘及二手的成交金额及宗数皆逊于预期，固然比不上2021年的大旺市，甚至逊于2020年疫情期间，仅略优于去年同期楼市“冰封”时，实属始料不及。这反映出，在美联储加息及经济复苏缓慢等因素的压力下，香港楼市欠缺持续上升的动力。

诚然，近期楼市是利淡因素主导，但笔者相信，低迷仅是暂时，待累积的购买力受利好因素刺激而释出，楼市即迎来新一波升浪。而“转角”或于四季度出现。有此乐观预期的原因有很多，其一是届时美国加息期或已宣布结束。美国最新公布7月CPI（消费物价指数）按年升3.2%，升幅少于预期，反映通胀数据基本上在于预期之内，虽然距离减息遥遥无期，但已令持续加息的压力稍减。

睇好四季度楼市更重要原因是，中央政府已明确表示各地区松绑楼市，以助提速经济增长，住建部亦提出进一步放宽限购措施。北京、深圳、广州三大城市已表态支持优化房策，将结合当地实际情况尽快推出有关政策。在正常情况下，香港特区政府亦应该从速跟进，配合国策提出有效的振兴楼市措施。最快相信可于10月的施政报告中提出相关措施，为本港楼市注入一枝强心针。

新盘折让幅度扩大

事实上，新盘市场已经火热起来，油塘“平爆”新盘以近4万张入票成为“历史票王”，随时引爆后市，或有数以万计向隅客回流其他新盘及二手屋苑，为楼市带来新的购买力。笔者尤其看好新盘市场，皆因“价低量足”。新盘价于去年三季度已出现折让，至今年二季度平均折让幅度介乎1.2%至2.9%；但随着新盘“折让价”扩大，今年7月新盘更跌至6.7%。加上近期市区新盘以震撼价吸客，料三季度新盘折价更有机会扩大至10%，届时新盘折让价将创有纪录以来最高水平，令购买力持续倾斜向一手，下半年的新盘成交量极有机会高于上半年，而全年的新盘成交有望达至1.4万宗或以上。

基于以上原因，笔者认为下半年楼价走势将呈“先低后高”走势。2023年迄今升幅已经收窄至3.8%，在新盘“平爆”攻势下，相信未来一两个月，仍有机会下跌，然后于四季度触底反弹。即使最保守估计，楼价全年仍将有约5%升幅，如真的有合适的政策扶持，楼价升幅或有望升至约10%，即四季度楼价或升约3%至8%，视乎房策及息口走势而浮动。

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