在今年杭州加快土地出让频次的背景下,5月23日已是2023年的第四次土地出让,9宗地块6宗达封顶价进入线下摇号,仅1宗底价成交,平均溢价率达到9.4%,总成交建面76.6万方,总成交金额138.1亿元。 (资料图) 摇号房企数量创下新高,“高溢价率、高封顶率、高摇号家数”的现象,表明杭州的土地市场仍保持着高热度。新街北地块吸引了66家企业摇号,滨江永久河地块35家,但这背后,有真实需求企业数量远没有表面数字那么高。 二手市场的明显降温,新房市场不同板块的日益分化,加之效果仍不明朗的差异化限购政策,土地市场有可能独自“繁荣”吗? 1、刚需板块为何屡屡封顶? 本次出让的地块以刚需板块为主,9宗地块中,除滨江区地块限价46000元/㎡以外,其余8宗地块精装房价限价均集中在26100-33600元/㎡之间,在杭州属于典型的刚需价格。 而杭州的新房行情,改善板块楼盘的去化水平要明显优于刚需板块,传导至土地市场,同样也是改善板块更热门,而5月23日这些刚需板块的地块,如新街、蜀山西、小和山、乔司、闲林等均能达到封顶摇号。 这一方面的原因是在土地供应时,偏刚需板块通过供应低容积率的地块,向改善群体靠拢,如本次闲林、乔司、小和山的容积率均在1.2-1.5之间。另一方面在调控政策上,政府逐步放开外围刚需板块的限购,将购房群体吸引至外围板块。 但是这些措施并不是近期新出现,而是2022年已在逐步推行,并没有为外围板块带来预期的热度,所以最根本的原因还是房企在2023年的资金状况和预期的改善,对于外围地块的“市场不确定性”的接受度在提高。 5月23日地块分布图 2、多股力量支撑土地市场的热闹 土地市场的热度,单靠某一家或某一类房企是很难保持,杭州也是一样,多股力量共同支撑起了市场的热度。 其中,滨江有着极大的特殊性,很难归类到任何一种类型房企中,其极度重仓杭州市场,在杭州有着很强的成本控制能力及品牌溢价,但在杭州或浙江以外难以复制这种优势,所以滨江出于保持规模和市占率的诉求,凭借更高的出价能力,对于杭州土地出让采用接近“全覆盖”的策略。在这种重仓策略之下,滨江和杭州“既是互相成就,也互为风险因素”。 绿城虽然也是强势的浙江本土品牌,重仓浙江及杭州市场,也有比普通房企更强的出价能力,但其布局更加全国化,拿地策略上会进行更多的城市间横向对比,故历次出让其对杭州的参与度要整体小于滨江。 以保利、中海、招商、建发、越秀等为代表的品牌央国企房企,在他们全国化布局中,杭州是重要区域,也在积极参与杭州土地市场,但杭州并不是“最优先级”。 以伟星、兴耀等为代表的浙江本土中小房企,也持续在杭州的土地市场上竞逐,但对地块的选取更为严苛,基本以热门地块以及自身深耕的板块为主。 以南昌市政为代表的外地中小房企甚至非房地产主业的企业,由于摇号充满了随机性,也会挑选最热门的一些地块“拼运气”。 3、 短期市场有支撑,拿地年内可销售 杭州2023年以来的几次土地出让,既和去年有着非常明显的回暖,也在众多同等级城市中表现较为突出。 杭州城市基本面是重要支撑,在全国人口下降的大背景下,杭州去年仍能保持17.2万人,全国排名前列的人口流入量。 杭州房地产市场也相对健康,新房的限价政策导致与二手房之间仍有一定的价差,促使新房的去化要明显优于二手房,同时新房库存及去化周期处于历史低位,多个板块甚至接近断供。 同时杭州的调控政策也在适度的放开,对于外围板块逐步降低购房门槛,扩充了新房的购买群体。 此外,4月26日杭州亚组委官宣了亚运会期间不停工不停产的消息,也利于本批次拿地房企在2023年内就实现楼盘销售,提升了拿地的积极性。 4、繁荣之下,市场长期不确定性在集聚 在土地市场激烈摇号之外,杭州的新房市场和二手房市场却并没有迎来持续性的回暖,新房市场仍然面临着严重的冷热不均,二手房市场在3月短暂高峰后,4月,5月已有明显颓势,是土地市场的热度传导至新房和二手房市场,还是新房和二手房市场影响企业拿地的信心?杭州房地产市场依然存在着很大不确定性。 本次出让之后,6月9日将紧锣密鼓的进行第五次土地出让。预计本月内,杭州也将挂牌第六批的土地,在土地出让“小步快走”的策略之下,市场的情绪比集中出让制度下更能及时的反馈,浙报传媒地产研究院将带来持续关注及报道。 “转载请注明出处” |
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