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上星期为全球超级议息周，最受港人关注的必然是美国再度加息，加上近期本港银行同业拆息持续高企，最新同业拆息（HIBOR）全线升至5厘以上，最新本地实际按揭利率更升至3.625厘，创15年新高。 以香港银行同业拆息计算，与楼按相关的1个月拆息已触及16年高位，当然目前大部分按揭均设有最优惠利率（P）基准作上限。供楼人士负担进一步加重，在过去一年半加息周期以来，每月供楼金额累计升逾30%，借500万元人士要多交逾5000元。无可否认，加息已对楼价造成较大冲击。 汇丰最优惠利率已由去年的5厘升至最近5.875厘，累计加幅0.875厘，但居民供楼负担已大幅加重。以贷款额100万元、30年还款期计算，在2022年初低息环境下，当时实际供楼利率约为1.45厘（H加1.3厘），每月利息开支为3428元，而港息高企下，实际供楼息率已持续高过封顶位。本次银行加P息0.125厘，汇丰的P将提高至5.875厘，供楼实际利率将达到3.625厘（以P减2.25厘作利率上限计算），每月利息开支为4561元，较去年初则上涨33%。 过去不足一年中，以P计算实际上加息幅度不足一厘，但由于之前银行同业拆息只是一厘多，因此以实际按揭利率计算，其间实质的加息幅度超越两厘，因此加息对楼市的冲击可想而知。 但大家亦需要明白，有危亦有机，在按揭利率大幅调升下，自然有业主需要加速减磅，甚或蚀让离场，而事实上二手市场已经出现不少大幅割价求售的笋盘，加上加息周期接近尾声，用家可考虑趁整固期完结前趁低吸纳。 |
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