房地产对GDP贡献率创15年新低 楼市投资明年年中望回升

每经记者 胡健

12月3日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心发布最新一期《中国住房发展报告》。

在今年三季度我国GDP增速仅为6.9%的情况下，该报告主编、中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞告诉《每日经济新闻》记者，房地产投资下降拖累经济增长，初步测算，2015年前三季度房地产投资对GDP的贡献率已经降至0.04个百分点，创下2000年以来的新低，几乎要落入负增长贡献轨道。

报告还预计，从2016年第二季度开始，中国房价面临一定的下行压力，2016年第三季度很有可能会出现同比快速下跌的情形。

预测：房企数年内会迅速减少

根据国家统计局数据，前10个月，全国房地产开发投资78801亿元，同比增长2%，增速比1月份至9月份回落了0.6个百分点。

倪鹏飞说，前三季度房地产直接投资对GDP增长的贡献降低了0.21个百分点，由于房地产投资与水泥、建材等上游行业关联性较强，房地产投资的下降对国民经济的综合负面影响会更明显。

报告指出，2015年前9个月内，宏观经济景气指数总体上呈现持续下降趋势，其中9月份为92.9，比2009年2月份的历史最低值还低1.1。

报告列举数字称，前9个月，居民住房抵押贷款快速增长，同比增幅高达19.9%；开发商银行贷款同比下降3.6%，自筹资金同比下降4%，企业资金来源总体增长仅1.3%。与此同时，库存较低的一线城市销售及价格大幅增加，库存较多的三、四线城市形势依然严峻。

除对宏观经济的拉动作用明显减轻外，房地产直接投资增速接连下降也将影响到房企格局。报告指出，随着住房市场需求逐渐饱和、产业发展逐步成熟和企业集中度的稳步提升，可以预见房企数量在近期内会达到峰值，并在之后的数年时间内迅速减少，最终达到稳定。

行业问题也逐渐显性化，倪鹏飞说，目前房企存在的问题主要包括盈利水平持续下降，成本控制能力面临考验；发债数量巨大致使负债水平居高不下，资金链断裂风险不容忽视；三、四线城市库存去化压力大，房企周转速率有待提升；一线城市土地价格屡创新高，联合拿地模式存在合作破裂的隐忧。

建言：应减免商品房交易税费

今年楼市暖冬现象较为明显，中国指数研究院数据显示，11月主要城市楼市成交面积环比上升3.84%，超六成城市环比上涨，同比上涨21.18%。房价方面，十大城市新房价格指数均环比上涨，上涨城市数量较上月增加5个。

不过，倪鹏飞对于明年的房价走势并不乐观。根据社科院城市与竞争力研究中心的华房指数预测：房价在经历较快上升后，2016年第二季度后，有出现一波较大幅度下跌的可能；但商品房投资有望缓慢回升，对经济增长带动有望增强。

倪鹏飞解释说，在宏观经济下行压力较大，结构调整与短期增长有冲突以及房地产市场持续调整的背景下，并不能保证2016年房价持续在温和上升中向趋稳转变。但他补充说，未来房价具体走势，一方面取决于房地产市场的自我调整程度，另一面受宏观政策的影响。2016~2017年房地产市场调控应锁定三大目标：去库存，实现销售大幅增长；防风险，保持房价增幅在合理水平，防止大起大落，防止违约风险；促投资：房地产投资恢复到正常水平。

在政策建议上，报告认为，应减免普通商品住房交易税费，促进自由迁徙和居住条件改善。具体措施包括：扩大契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取；取消2年限制，所有普通商品住房交易免征营业税；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税；对于卖一买一的换房需求除给予税费减免外，还可给予财政补贴。

而针对最近热炒的按揭贷款利息抵扣个人所得税政策，倪鹏飞持谨慎态度：“这个政策可以降低购房还款负担，实现居者有其屋和藏富于民双重目标。”但他认为，政策一旦落地可能会加剧目前楼市分化局面，因为住房贷款利息抵扣个税对于房价较高且人均收入较高的一、二线城市是明显利好，反而对三、四线城市去化帮助不那么明显。

“三四线城市应该实施类似蓝印户口的政策，让在辖区内购房者享受平等的公共服务和基础设施，吸引以农民工为主体的购房人群。”倪鹏飞说。

·政策建议·

1、应减免普通商品住房交易税费，促进自由迁徙和居住条件改善。包括：扩大契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取等。

2、三四线城市应该实施类似蓝印户口的政策，让在辖区内购房者享受平等的公共服务和基础设施，吸引以农民工为主体的购房人群。