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谈楼说按/港银高额现金回赠吸引业主转按\中原按揭经纪董事总经理　王美凤

2023-01-16 06:23:10| 来源: 大公报|

(资料图)

上期（1月2日A12《赶上低息按揭尾班车留意成交期》）提及银行已接连调升新造按息，例如由P-2.5%调整至P-2.25%（有关P现为5.625%），按揭计划之实际息率由3.125%上升至3.375%。换言之，若按揭用家现时以旧有按揭计划之息率供楼，照道理不会希望转按，因为息率较高、利息支出较多。然而，即使转按诱因减少的时期，市场上仍始终有一定之转按需求，转按登记仍占达两成或以上，原因何在？

市场上有着不同的转按需求，当中包括由现有高息贷款转至银行低息按揭，例如用家希望转走已快届满低息蜜月期的发展商一按，又或转走财务公司高息楼按，另外是转按兼物业套现、甩走担保人、延长还款期等，亦有一项诱因愈见普及，当银行提供吸引力大的按揭回赠，按揭用家或会透过转按赚取可观的回赠作为资金运用。

事实上，银行对于转按业务采积极取态，提供的现金回赠为近年新高。虽然银行已陆续上调新申请的按揭息率，但当中仍有个别银行可提供调整前之按息优惠尾班车，实际按息低至3.125%（以H按封顶息P-2.75%计），与一些业主现有供楼息率一致，而银行提供的可观现金回赠高达贷款额的2.1%。以500万元按揭额为例，当业主成功转按后，按息及每月供款不变的情况下，扣除转按律师费支出约8000元后，仍可赚得高达9.7万元银行回赠金额。从这个例子看，你会发现，转按诱因其实仍相当大。

用家只要仔细计计数，或会发现即使新造按息高于现有供楼息率，转按后亦分分锺赚得更多更着数。同样以500万元按揭额作例子，若转按后按息将由现时之3.125%升至3.225%（由H按封顶息P-2.5%转为P-2.4%；P现为5.625%），利息虽上升0.1厘，但每年利息只是多出约5000元，转按后银行回赠却高达10.5万元，扣除转按律师费及两年罚息期内多出的利息约1万元（9908元）后，仍赚得高达8.7万元回赠金额。

当然，按揭供楼可长达30年，而并非罚息期之两年，但由于两年后罚息期已过，大有机会可再转按又或作其他安排，善于灵活运用按揭计划的用家会选择先透过转按赚得可观回赠，即使两年后未可转按，有关回赠金额其实已可再抵销逾17年的利息差幅，期内用家很大机会已成功再转按又或另作其他安排例如换楼。

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