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楼市新态/二手楼流转率亟待提升\祥益地产总裁汪敦敬

2023-03-01 06:23:49| 来源: 大公报|

【资料图】

楼市的重点并不是新的供应而是流转率。笔者认为取消楼市辣招不可能，楼市辣招不单是稳定楼市的措施，也是稳定金融的措施，在环球量化货币之下，香港不断流入大量资金，如何令到资金氾滥之下市场仍然低泡沫？香港单是定期存款已经达8万亿港元，任何的消费力解放，就如释放储于千仞之水，一发不容易收拾。

但纵使如此，特区政府还是有责任将楼市辣招优化，令其维持到原意初心之外，减少其长期积聚的副作用。楼市辣招虽不可撤，但有必要优化。因为副作用巨大，而且特区政府政策、市民包括一众楼市评论员也纷纷忽略其积聚的副作用。

低成交量不利资产价格定价

我们从流转率就看到香港楼市的病态。笔者吩咐公司统计部做了近二十多年的香港私楼流转率的比较（注：私人住宅单位流转率是以全年二手私楼成交量占私楼总存量的百分比来计算）﹐1997年流转率数据评估大概是14.3%，反映出当时成交过热；而2010年流转率是11.1%左右，显然经过2003年楼市低潮后，成交量开始回复正常，甚至再次走向炽热，并于当年11月特区政府开始推出楼市辣招。于是，我们过去十年平均的楼市流转率只是3.6%，楼市辣招可以说是成功将成交量放在低活动水平。去到经历三年疫情后的2022年，香港楼市的流转率到更低2.8%，再创新低。

过低的流转率有很多副作用，更扭曲了人们对房屋政策的逻辑。首先，我们会发觉放盘量大减，2019年放宽首置按揭成数前，放盘量只是等同2010年推出楼市辣招时的四成（以屯门二手楼盘放盘量为例），放盘量减少，成交量也减少，于是市场由大量成交去印证，变为由愈来愈少的成交去确认，当成交减少后，会由社会财富金字塔顶的人去成为买家，这样资产价格自然与普罗大众脱节。

一手楼日益成为主导，而主流思维都是想用一手楼去满足整个市场，在社会上的财富流动，大财团享受到的于是较多，其他人只是纸上富贵，财富正不平等地分配。

公道地说，特区政府亦不是完全没有做事的，无论是放宽按揭成数，甚至放宽高成数按揭楼价上限都是去修补以上的问题，但显然还未足够，笔者认为特区政府是有责任令市场的需求尽量往二手市场得到充分供应，也应该鼓励更充分的二手放盘，因为有充分的二手放盘，才会有更合理价格出现。而一些二手没有市场供应的板块，特区政府应该用优惠政策鼓励发展商去兴建多一点。

在现实中，这样的问题是比较突出的。以2009年至今为例，我们见到“A类”细单位（实用面积少于431呎）落成量占比由2009至2010年的5%去到2022的47%（根据差估署），显然我们的楼市正在进一步扭曲发展。笔者再次强调，处理楼市的重点并不是新的供应而是流转率。

标签：特区政府整个市场愈来愈少

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