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楼市新态/金融市场剧震 MPF机制宜检视\祥益地产总裁汪敦敬

2023-03-15 06:26:47| 来源: 大公报|

(相关资料图)

对于退休保障制度，虽然香港比新加坡迟了起步，但强积金的确是一个良好的政策。由于这始终是个具投资性质的政策，任何投资都有风险，尤其在未来中美角力及东升西降的情形之下，西方金融市场已积聚不少泡沫。笔者认为，证券市场风险将会加大，反之，楼市相对表现稳定得多。因此，我们应该想想是否可把置业这部分的资产都纳入强积金的系统？即是说，人们可提取累积多年的强积金去买楼自住，很多地方（例如新加坡）都容许将强积金用于买楼。

楼市波动远低于股市

过去几年，差估署楼价指数由最高点下跌了16%（以2021年9月最高点对比2022年12月最低点），股市则最多曾跌53%。在复常后的1至2个月内，不少屋苑的楼价已回升约5%至10%，但比高处的时候仍低约5%至10%；至于股市，最低点为去年10月底，短短两个月内劲升35%，但仍然比最高点低36%。

近日，美国硅谷银行等多间银行面临结业，在这个动荡情况下，股票投资相对容易受外围因素影响，地产及消费市场是比较容易享受复常之后的内循环效应，所以笔者估计，未来投资股票市场会有较多波动，而地产和零售市场则应该可以继续向好的，这亦符合东升西降的冷暖相济现象。这个年头连香港的房产信托基金价格也在动荡，作为投资者，买房产信托基金是为了补充物业这种不动产的低流通功能，如果信托基金的价格都不稳定，其实就会失去了房产证券化是“纸地产”的本意。总括来说，若比较不同的投资产品，楼市的表现是完胜的。

当然如果真的容许把强积金用于买楼，我们首先要增加二手供应，即是说要进一步活化二手市场的流转量。若要增加二手市场流转量，我们绝对不可以只依赖新的供应，应该规划鼓励二手业主放盘，令七成的需求都可以透过多个板块之间换楼而自给自足，剩余不可从二手市场自给自足的板块，特区政府才鼓励一手楼去兴建此类不足的单位，这样市场流动加快，分配利益均匀，有足够供应下楼价自然有较健康的发展。

笔者认为，这不单可解决长远房屋问题引起的深层次矛盾，也可纾缓市场对投资前路的安全感问题。

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