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楼市新态/港低息环境利好物业投资\祥益地产总裁汪敦敬

2023-03-29 06:26:32| 来源: 大公报|

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上星期文章分享了笔者的观点，那就是很多人对香港联系汇率存在误解。对有关机制的理解错误会误判息口风险，进而损失机会成本（买和不买的风险）。本文旨在解释息口在投资上的运用。很多人在投资方面都是被传媒带着走，但实际上香港仍处于低息期中。当然，笔者强调加息是严肃的风险，我们必须要小心处理，但是如何配合环境运用才是决定实际息口风险高低的关键。

评论员是有责任去反映现实问题的，很多时我们都会指出特区政府可以做得更好的地方，但更应该赞赏特区政府已经做得很好的地方。

本港的金融环境是值得大赞的，但偏偏很少人去提及。香港的通胀出奇的低，而息口实际也非常之低，息口高低是在乎负担能力与其他金融条件的互相配合。执笔一刻，香港实际银行按揭息口在3.375厘，但是对比最新通胀率1.7%及今年经济增长预期介乎3.5%至5.5%，香港仍处在一个很好的处境。现时私楼细单位收租回报率有2.8%，与实际付息成本十分接近。即是说，一般租客不用增加太多负担，就可以供得起物业。笔者年轻的时候，物业收租回报率为5%，但供楼息口很多时是在15%以上。因此，那时很多人买得起楼，却供不起房。

更神奇是，香港今时今日竟然出现定期息口高于按揭实际息口的情况，最新银行12个月定存息口可做到3.5%至3.9%，高于实际按息3.375厘，向银行借钱竟然低过银行的定期存款息口，这是完全突破了传统逻辑。笔者曾经问过从事银行业的朋友，为何存款息口有时候会高于按揭息口？其表示因为现在的金融产品很多，银行可以用其他金融产品获利而给予高息，我觉得由银行去承担金融产品市场的风险，而定期存户收取高息是相当理想的情况。

对于正在租楼的人来说，这是一个好的处境。但不要忘记，大多数时候租金都是上升的，很大机会租约更新的时候，租金会大幅涨价。但供楼就会息除本减，即是说其实很多时供楼业主是会愈供愈轻松的。

股市率先见底反弹

对投资者来说，现在亦是一个很好的处境，只要不用高杠杆，用中或低杠杆的话，很大机会手头上享受的定期收益会与银行借贷利率相若。即是说，如果适当加杠杆并配合存款收益，我们可以两者套戥到风险近乎于零。

相较于金融市场的动荡环境，我们会发觉住宅楼宇的风险其实很低。根据差估署指数，香港住宅楼价曾比高位下跌约16%，但现在股市部分板块已经回升5%至10%。笔者认为，这也是一个很理想的情况。过去混乱的金融环境，曾几何时会见到无论股票或者商铺都出现需要投资者补仓的情况，但是住宅补仓的机会就很低了，这亦是投资住宅得天独厚之处。

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