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楼市新态/金融产品有衰败住宅租金赢稳定\祥益地产总裁汪敦敬-全球快看

2023-04-05 06:18:23| 来源: 大公报|

(资料图片仅供参考)

东升西降是大趋势！在投资上将会遇上大机遇！但亦会遇上大灾劫！因为“东升”的同时亦要面对“西降”！单从市场角度去看，已看到西方放纵量化货币，更甚不肯面对泡沫爆破，还继续饮鸩止渴去透支催谷表象经济！当然，迷信霸权肆意用制裁去冻结其他竞争国家的户口，甚至一连串类似英国禁止银行派息予小股东及瑞信的事件等等，也令很多人都认为对大小投资者不公道！西方制度令到很多人都失去了信心，用“失信于天下”来形容不为过！日益倚赖霸权、迷信去维持的西方信用体系已经响起了警锺！那么香港投资者如何自处？

瑞信事件提醒债券非零风险

首先作为投资者，笔者希望香港的金融监管机构严阵以待，关注香港可以买到的投资产品会否有隐含一些条文，令到消费者甚至乎资深投资者都会错误判断所投资产品的风险！投资者亦应重新检讨自己的投资组合，就新形势去重新调配！甚至有必要去为新形势做一些功课，了解更多的数据去重新认识得更多！

笔者认为，投资者应该增加投资组合里面的现金比例，在隐含风险的局势中，减债（即是减少借贷）是可以令到自己赚取将来更多的“机会成本”！“减债等于增持”在当下的环境是一个精明的策略，减债除了可以令到投资者在未来日子里面有更充分的增持能力之外，亦增加了在风险中的持货能力（HoldingPower）！而持货能力亦是地产投资的赚钱关键，因为地产几乎唯一的风险就是“断供”！

同时，笔者也提供多一点意见，基本上在三成的杠杆是安全的，不过一些高泡沫的投资产品价格下跌（如近年的商铺价格下跌），或者特殊的市场调整（如近年的香港股市价格下跌），又或者是一些投资产品“write-off”（好像瑞信的逾1300亿元AT1债券价值清零一样），遇上以上情况就算三成杠杆（即资产值里面只是三成有借贷）都一样可能要面对银行通知补仓！

笔者强调的是，个别准备退休的人士，如将供满的物业拿去借贷而买一些银行所谓“冇得输”的债券或投资产品！当遇上西方的信用危机时候，顿时变为抱着“炸弹”睡觉！

按揭负资产绝少需要补仓

香港的房地产尤其是住宅项目，在黑暴、疫情之后，再加上现在面对东升西降局面，笔者认为房地产是暂时最安全的投资产品！根据差估署指数，香港住宅的楼价只是下跌16%左右，回望过去两个月有很多住宅板块已回升了10%或更高的比例，这个成绩比很多相对下跌得“鸡毛鸭血”的普遍投资项目，住宅投资项目的表现算是骄人的。

房地产的基础是住宅的租金，相对在现实环境中是最稳健的投资项目，尤其是在香港！住宅板块还有一个很大的优势，很多人认为住宅市场是从未出现过逼仓（或补仓）的情况，银行绝少在住宅项目行使逼仓的。

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