商品房过剩总库存21亿平方米 楼市进过剩时代

中国社会科学院财经战略研究院3日发布《中国住房报告（2015-2016）》。报告指出，2015年房地产市场的住房形势超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零；另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。与此同时，住房市场步入“结构性过剩”时代，内部结构失衡，“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。

报告称，2016年中国楼市内部条件与外部环境并不乐观，在此背景下，房价存在较大幅度下跌的波动运行可能性，但由于宏观政策进一步宽松，房地产市场不会硬着陆。

加剧 现房库存去化周期高达24个月

报告指出，今年以来，虽然宏观政策一再宽松，商品住房库存去化却难见好转。作为代表开发商预期、潜在库存以及市场需求的新开工面积、施工面积以及竣工面积三个典型指标，虽然整体趋缓，供应量减少，但待售库存压力却没有较大缓解。

具体来看，新开工方面，自年初以来同比持续下滑，2月到9月之间累计额的同比增长率甚至为-13.5%到-20.9%。施工面积方面，自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放缓至2015年8月的0.2%。竣工方面，则仅维持在-10%到-20%。

尽管投资、施工等数据大幅放缓，但新建商品住房待售量却未减，截至10月底，新建商品住房待售面积为43654万平方米，同比上升14%。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，宏观政策刺激力度加大，特别是信贷宽松，促使5月以来住房销售速度显著提升，但市场观望情绪浓厚，仍未扭转库存高企的现实，也再次说明了库存的严峻性。

“商品住房过剩总库存量高达21亿平方米。”倪鹏飞说。报告指出，目前现房方面，去化超过18个月以上的过剩1亿平方米，期房方面，去化超过2年的过剩面积达19.96亿平方米。

以2015年商品住房总库存计算，总库存预计达39.96亿平方米，其中，期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米，去化周期达4.5年，现房待售面积方面，库存4.26亿平方米，去化周期为23个月。值得注意的是，按照最大合理库存存销比例，商品住房合理总库存仅为22亿平方米，其中，现房库存去化周期18个月，面积为3.21亿平方米，期房去化24个月，涉及15.78亿平方米。

去化周期方面，目前现房库存高达23至24个月，远高于6至18个月的合理区间，较2012年的11个月左右更是大幅上涨。

失衡 住房市场步入“结构性过剩”时代

报告指出，当前我国住房市场一个很突出的问题是，住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。

社科院财经战略研究院邹琳华博士表示，过去十年，在快速城镇化与工业化浪潮的推动下，城镇住房整体呈现供不应求态势。但2014年以来，住房总量“供不应求”时代淡出，“结构性过剩”时代到来。

邹琳华表示，虽然住房总量短缺时代已过去，三四线城市住房短期过剩明显，但由于人口的净流入及收入水平的提高，一线城市住房现阶段仍存部分短缺。

同时，在部分大城市，住房面积狭小和职住不平衡等结构性短缺问题严重。而许多二线城市如西安、青岛等，都出现了大户型优质住宅销售状况较好，而90平方米以下的小户型销售遇冷的局面。

报告指出，在内部结构性过剩严重、外部环境趋于恶化的条件下，如果仍继续原有的“经济房地产化”导向，刺激住房消费以维系高房价与经济高增长，将加重住房结构性过剩。

倪鹏飞表示，过去十年，虽然住房市场促进了经济快速增长，但被作为宏观经济支柱与地方政府财源，也承载了过多的压力。“房价被认为可涨不可跌，也使城镇居民家庭负担过重，进而影响经济内需不足，产业转型乏力。”

预警 明年房价或较大程度下跌波动

倪鹏飞表示，2015年6月后，房地产销售面积一改同比下降趋势，出现明显的回暖趋向，升中企稳。但在宏观经济下行压力、结构调整与短期增长有冲突的背景下，不能保证2016年房价稳定的可持续性。考虑到宏观政策影响与自我调整程度，2016年房价或存在较大程度下跌波动的可能。

此外，倪鹏飞指出，在政策激励下，2015年商品房销售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅释放。但从目前来看，销售增长却显乏力，库存压力缓解有限。因此，2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化或趋于严重。但他同时表示，由于金融环境宽松，购房信贷成本处于历史低点，因此，房价并不会出现硬着陆，仍以相对稳定为主。

报告建议，住房市场发展应与转变经济增长方式相结合，通过适度藏富于民，实现住房市场与经济社会的协调发展。如出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策，降低购房还款负担，实现居者有其屋和藏富于民双重目标。对居民家庭购买首套普通商品住房提供购房补贴和利息补贴。

“应减免普通商品住房交易税费，促进自由迁徙和居住条件改善。”倪鹏飞表示，应扩大契税优惠，所有普通商品住房契税均按1%的优惠税率收取；取消2年限制，所有普通商品住房交易免征营业税；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征个人所得税；对于卖一买一的换房需求除给予税费减免外，还可给予适度财政补贴。

对于供给端，倪鹏飞表示，应减少开工，扶持开发企业转型升级。例如主业不是房地产的开发企业转型时，在土地用途调整、行政审批、税费方面给予部分扶持。并鼓励企业并购重组，以减少烂尾风险。

而对于房价畸高、住房供需矛盾突出的热点城市，倪鹏飞表示，应加大普通住房土地供应，加快住房用地入市节奏，对未完成供地任务的城市将调减整体供地指标作为惩罚。同时在补交土地出让金和科学规划的前提下，支持商改住、工改住。

倪鹏飞表示，未来三大政策目标包括去库存、防风险、促投资。具体来看，加快对未来5年总供给的88.2亿平方米库存的消化，并保持价格平稳，防止大起大落，带来违约风险。投资负面，促进投资维持10%左右的增速，恢复正常水平。