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旺角洗衣街与亚皆老街交界大型商业地皮，由新鸿基地产（00016）夺得，成交价47.29亿元。以项目最高可建楼面152万方呎计算，每呎楼面地价仅约3103元，较市场下限再低16%。 旺角该幅商业地，市场上应该是近年来少有“地王”，是次平价批出而不是流标收场，令市场哗然。笔者并不是地产相关的专家，对卖地情况不作评论，然而，很好奇新地股价跑赢同行，是否与靓价夺地有因果关系。 截至昨天收市，比较股价表现，过去一年，大市仍录得跌幅，而新地却逆市升了逾两成，同期，恒基地产（00012）跌逾11%、新世界发展（00017）跌逾26%、长实集团（01113）则升近3%。 较长期而言，即过去3年及5年，新地分别下跌了近2%及15%，恒地分别下跌了逾22%及28%，新世界分别跌逾43%及52%、长实分别升4.5%及跌逾25%。 比较短期而言，过去3个月及6个月，新地分别升了逾14%及16%，恒地分别升了逾14%及11%，新世界分别升近8%及跌近13%，长实分别升逾7%及跌近6%。 数据反映的是，只有在过去3年有长实上升4.5%而跑赢新地下跌近2%之外，无论所有的长、中、短期表现，均是新地跑赢了所有其他香港大型地产发展商，证明其确有领先的走势。 至于分析香港地产股未来走势，可以参考星级分析员卓百德（Peter Churchouse）年初接受传媒访问时的分析：历史上，香港地产股股价平均较资产淨值（NAV）折让28%至30%，如折让率明显大于此水平，则仍有上升空间。其中，收租股历史股价较NAV折让也是平均约30%才算是合理的估值。 至于他的选股排序，首先是发展商股，例如新地、长实、恒地、新世界等；其次是零售收租股，特别是高端零售。不过，对于办公室收租股，则不太看好，原因是商厦楼面新供应不绝，今年和明年落成启用的商厦分别至少提供150万方呎和2200万方呎楼面；加上疫情以来，已有20万人离开香港，这些人很大部分以前都在办公室工作，影响商厦租赁需求，相信核心商业区写字楼仍维持12%至14%空置率一段时间。 |
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