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焦点观察：全国近7成城市新房销售较为困难这些城市去化需5年以上

2023-06-26 06:23:29| 来源: 亚汇网|

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新房库存消化需要多久？上海5.7个月，杭州6.1个月，但景德镇、西宁需要5年以上，山东日照、河北香河超过4年。从上海易居研究院今日（6月25日）发布的《百城住宅库存报告》来看，100个城市中有68个城市去化周期超过14个月，即意味着近7成城市的房屋销售状况较为困难。值得注意的是，在二季度新房交易全面承压之下，全国多地库存走势却一反常态，不增反降。截至2023年5月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量50505万平方米，环比减少0.6%，同比减少3.6%。环比指标出现了连续5个月的下降，而同比指标则出现了连续4个月的下降。交易疲软引发库存激增数据显示，海口、深圳、合肥和三亚等重点城市库存同比增速较高，其中原因各不相同，部分和相关城市重启开发投资工作有关，如海口和三亚；以深圳为代表的部分城市新盘供应加大带了库存上升，也有部分城市或和市场交易略疲软等因素有关。相反，肇庆、沈阳、中山、长春和苏州等城市的库存有所下降，其中肇庆降幅达到30%，特别是去化存在困难甚至面临保交付压力的郑州，库存同比反而下降17%。一边是二三线城市库存下降，另一边则是高企的去化压力，百城中近7成城市去化遇到困难。报告显示，有68个城市去化周期超过14个月，即意味着近7城城市的房屋销售状况较为困难。景德镇、西宁、日照等人口流入少、城市能级低的城市，购房需求并不强劲，去库存周期偏高。全国100城新建商品住宅存销比排序（月）易居研究院济南、上海、珠海、杭州和中山等城市的去库存状况总体良好，其中济南楼市表现较好，且具有一定可持续性。而上海、珠海、杭州和中山都属于高能级城市，购房需求确实相对充足。“但这些城市也不是绝对乐观，即使上海市场去库存快，也主要是由于老旧库存拉长去化周期部分城市的库存增加更凸显了销售端的疲弱。一方面，市场整体走弱令原本人口流入少、供应较为集中的二三线城市去化更加困难；另一方面，城市库存结构也加剧了去化周期的拉长。以去化周期超过5年的西宁为例，据克而瑞，西宁等城市2021年及之前的库存占比均在7成及以上，库存比较“旧”。而一二线城市中，库存新鲜度较高的杭州和合肥，2021年及之前的库存占比分别仅31%和20%，2022年及之后的库存占比近乎7成，大都处于持销期；上海、成都和长沙库存也比较新鲜，2022年及之后的库存占比均在55%以上。相比之下，一些城市老旧库存占比过高，加之错过了最佳销售窗口期，去化显得更加困难。而景德镇、哈尔滨、泉州等城市，不仅库存高企、存销比周期长，往往也是70个大中城市中房价指数同环比跌幅榜的“常客”。另有一些城市已经开始调整政策，支持去化。除南京、合肥、郑州、杭州部分区县等放松限购外，6月15日，福州福清出台新政，取消限售、支持合理住房消费。其中提到，结合新建商品住房库存实际，落实最低购房首付比例和贷款利率政策等，甚至鼓励举办房产推介会，营造促进住房消费的市场氛围。氛围与预期，是未来市场销售的重要支撑。易居研究院判断，若销售数据不改善，那么三季度或重新出现去库存周期反弹的风险。同时，鉴于7成左右城市都面临销售较为困难的问题，所以激活合理住房消费需求工作应该具有普遍性。