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与香港开发商不同，内房企业以高杠杆、高周转为经营模式，房企对融资需求很大，对资金到位的要求很高。作为资金密集型行业，内房企通常采用自有资金、财务杠杆和预售回款来支持开发中的项目。 要解构资金链运作方式，就要先看整个项目的开发流程。内房开发通常涉及五证的获取，在收到《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》后才能正式开工。值得留意的是，内地政府于2010年发布新国十条，限制内房企业上市融资，房企要推进工程建设就需要动用自有资金，或进行债务融资。 当项目开发进度达到一定比例，项目公司便可申请《商品房预售许可证》，其获取速度是盘活整条资金链的重要一环。房企预售将确认的合同销售记作合同负债，同时将收到的房款存入监管账户，并保留一定监管额度以支付建设成本，监管额度以外的部分可用作其他用途，项目竣工后监管账户余额可自由使用。 由上可见，房企要加快资金周转，就需要提高债务杠杆，同时想方设法缩短工期，据统计，2020年北京施工最快的项目仅花费223天，相当于从施工取证到竣工备案仅花费7个月。以快速扩张的碧桂园（02007）为例，有内媒在2018年上半年报道，其一周内连发三份文件，要求加快三四五线城市项目周转。同年出现数次工地坍塌事故，涉及上海、杭州和六安市多个项目。由此可见，快速竣工带来的可能不仅是经济问题，更是社会安全问题。 |
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